Article tiré du dossier "investir à l'étranger" du Figaro immobilier (08/06/2007)

Immobilier Hongrie - Pourquoi investir en Hongrie?

Rapide Revue historique

La Hongrie a fait partie de l'empire austro-hongrois, qui fut dissous durant la première guerre mondiale. Le pays devint communiste après la seconde guerre mondiale. En 1956, une révolte fut stoppée par une intervention militaire soviétique. Durant les années Gorbatchev, la Hongrie mena la dissolution du pacte de Varsovie et s'orienta vers l'économie de marche. Apres la dissolution de l'URSS en 1991, le pays s'ouvra petit a petit au reste du monde et adhéra a l'OTAN en 1999.

Les hongrois ont été surpris par leur popularité au sein de l'Union Européenne, l'Ouest la considérant comme un pont vers l'est de l'Europe. Les hongrois ont reçu largement plus d'investissement étranger (quelques 20 milliards de dollars), et généralement dans des secteurs d'activités plus porteurs a long terme que l'industrie pétrolière.

Les scandinaves continuent d'investir en masse en Hongrie, particulièrement les suédois et les finlandais.
Budapest est la ville la plus cosmopolite d'Europe Centrale. Le climat de l'investissement y reste attractif, même si de récent changement en matière fiscale (politique fiscale expansionniste) a affecte la compétitivité du pays.

Le marché de l'immobilier en Hongrie?

Louer sa propriété

Le marche de l'immobilier en Hongrie offre actuellement une appréciation du capital significatif, et cela devrait continuer dans les années a venir. Les appartements traditionnels, classiques, à Budapest ont vu leur valeur s'apprécier de 20 a 365% par an sur les années précédentes. De plus, un acheteur peut s'attendre a 6% de revenu locatif sur une propriété en bon état et bien placée (spécialement si elle est bien tenu). Un appartement meublé sera généralement loué plus rapidement.

Les développements récents

La Hongrie est sorti de l'ère post-soviétique dans des conditions financières meilleures que celles de ses voisins, et l'avantage économique a augmente au fil des dernières années. Selon un rapport de l'Union européenne, la croissance moyenne de la Hongrie devrait être de 50% supérieur à la moyenne de l'Union sur les 2 prochaines années.

Un investissement attractif

De nombreux facteurs rendent l'investissement immobilier attractif en Hongrie. Les taxes sur la plus value sont en baisse tous les ans et elles devraient encore baisser davantage dans les années a venir (le taux est actuellement a 16%). De plus, si l'acquéreur d'un bien est étranger et que l'achat est fait par une entreprise, la baisse sur la taxe est encore plus importante. De plus, beaucoup de dépenses peuvent être déduites des taxes, comme les réparations, les rénovations, assurances, intérêt des prêts, voyage et encore d'autres...

La plupart de ses dépenses servent également a revoir le coût d achat a la hausse, et ainsi de baisser le niveau des taxes sur la vente. Si vous achetez en tant que personne physique, aucune déduction ne sera permise.
De plus, une société acquéreuse, qui peut être composées de 2 personnes et coûter uniquement 600 euros et 25% de TVA, peut se permettre une dépréciation entre 2 et 5% par an. Un individu peut commencer à déprécier au bout de 6 ans et doit payer un impôt sur le revenu de 20% par an, alors qu'il n'a rien de ce genre sur une société. Une société accrue donc le revenu locatif qui, après déduction, est ajoute a la valeur de l'entreprise et taxe a hauteur de 16% du gain en capital. La structure des taxes est la même pour les locations a court ou long terme. Lorsqu'une société ou un individu achète un bien immobilier, un timbre fiscal entre 2 et 5,7% doit être acheter.

Concernant les constructions neuves, il n'y a pas de timbres fiscaux pour les projets de moins de 60 000 euros. En dehors de cela, le timbre fiscal pour les constructions neuves peut atteindre 10%.

La location et la loi

La loi en Hongrie favorise nettement le propriétaire. Celui-ci doit contribuer à l'entretien des parties communes même si la municipalité ou l'arrondissement (23 à Budapest) peut également aider à la rénovation. L'avantage d'une location à court terme est que le propriétaire peut se servir du bien pendant une partie de l'année à des fins touristiques. Evidemment avec un contrat de bail à long terme, le propriétaire n'a pas à chercher un locataire aussi souvent et le revenu est supérieur.

Une forte demande de la part des irlandais pour les propriétés résidentielles à Budapest. Les irlandais composent la majorité des nouveaux acquéreurs étrangers à Budapest. Durant les 2 dernières années Ils ont achetés régulièrement entre 40 et 60 appartements par semaine. Peu d'entre eux vivent ensuite en Hongrie, ils investissent dans le but de faire des gains important rapidement. Ces dernières années, une appréciation de 30% par an, avec des revenu locatif de 6 a 8% ont été observes. La Hongrie est le pays avec le taux de croissance le plus élevé parmi les 10 nouveaux entrants de l'Union Européenne. Le nombre de vols directs en provenance de l'Europe de l'Est vers Budapest ont été multiplie ces derniers temps. De plus, l'Euro est environ 20% plus chers que le forint hongrois, ce qui donne un pouvoir d'achat des européens de l'ouest assez confortable.

Si vous désirez acquérir un bien, il vous est fortement recommande de créer une société (SARL, entre mari et femme par exemple). Le coût est de 600 euros. Le plus important dans cette forme d'acquisition est le faible taux de taxe que vous aurez à payer. Apres une vente, une société doit 16% de taxe sur la plus value, contre 20% pour un particulier. De plus, lorsque vous acheter une propriété, soyez certain que la permission a été autorisée par le registre des propriétés hongroise, ce qui peut prendre plusieurs mois. Un aspect important est la nécessaire authenticité de tout document, achetez serein!

Investir en Hongrie

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